Einer Statistik des deutschen Mietebundes zufolge bergen die Betriebs-/Nebenkostenabrechnungen die häufigsten Konfliktfälle zwischen Immobilieneigentümern und Mietern.
Der Beratungsbedarf von Mietern wird aus folgender Statisik deutlich:
– Betriebskosten: 33 %
– Wohnungsmängel: 20 %
– Mieterhöhung und Vermieterkündigung: 18 %
– Allg. Vertragsangelegenheiten: 10 %
– Schönheitsreparaturen, Modernisierung: 9,0 %
– Mietkaution: 6 %
– Rest diverse
Allen Eigentümern und Vermietern sei ein rechtssicherer, offener und fairer Umgang mit ihren Mietern angeraten.
Schon im September letzten Jahres machten wir an dieser Stelle darauf aufmerksam, daß das seit 1. Juni 2015 geltende „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ kaum mumsetzbar bzw. dessen eigentlichen Ziele erreichbar sind.
Nun zeigte eine Entscheidung des Münchener Landgerichts einmal mehr, dass die Mietpreisbremse zudem rechtlich bedenklich ist. Die Richter kamen zu dem Urteil, dass die von der bayerischen Staatsregierung erlassene Mietpreisbremsenverordnung nicht ausreichend nachvollziehbar gewesen sei. Damit bestätigten sie ein vorheriges Urteil des Amtsgerichts München.
Nach Auffassung des Berliner Landgerichts ist das Gesetz sogar verfassungswidrig. Nun hat die Zivilkammer 67 des Gerichts einen passenden Fall gefunden, den sie dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorlegt, denn nur die Karlsruher Richter haben die Kompetenz, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären.
Die „Hausverwalter Aachen“ sind weiter auf Erfolgskurs.
Wir sind stolz darauf, durch faire Konditionen und flexible Vertragsbedingungen das Vertrauen weiterer Immobilienbesitzer gewonnen zu haben. Nach Rückfrage schätzen unsere Auftraggeber auch, daß wir im Verbund mit dem Immobilienkontor Aachen alle Leistungen um die verwaltete Immobilie abdecken können.
Immobilienbewertungen und Programme zur Steigerung der Rendite decken den Bedarf der Immobilienbesitzer dabei ebenso ab, wie Immobilienverkäufe und Immobilienvermietungen. Sollte einmal eine Umnutzung oder eine Umbau erforderlich sein, steht unser Architekt beratend zur Seite. Für andere technische Dienstleistungen setzen wir einen Pool erfahrener und geprüfter Handwerker ein.
Profitieren auch Sie von unseren modularen Angeboten ! Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme mittels einfachem Formular – oder Sie rufen uns einfach direkt an unter 0241 4631 4545. Wir beraten Sie gern völlig unverbindlich.
Einem aktuellen Bericht von Kurt Neuwirth ist dies eher unwahrscheinlich. Er stellt sich die Frage woher die Spekulationen kommen. Sein Fazit:
Gerade die Medienwelt mit ihrem Drang nach immer neuen Schlagzeilen und permanentem Zeitmangel für Recherchearbeiten mag ein Grund sein. Letztlich sollten essenzielle Informationen und gesicherte Daten und Fakten die Grundlage für Zinstrendaussagen sein.
Die Inflation auf Basis des Verbraucherpreisindex (VPI) in der Eurozone vermitelt den Eindruck, dals würden die Preise tatsächlich stark steigen. Viel wichtiger ist jedoch die Kerninflationsrate, da diese aussagekräftiger ist, als die Inflationsrate auf Basis des VPI. Im Unterschied zur Kerninflationsrate sind in der Inflationsrate Energie und die Nahrungsmittelpreise enthalten, welche bekannt sind für starke Preisschwankungen. Bei eben dieser Kerninflationsrate lässt sich jedoch seit ungefähr 2014 eine Seitwärtsbewegung erkennen. Aktuell liegt sie immer noch bei nur etwa 0,9. Solange sich die Kerninflationsrate nicht dynamisiert, kann man auch nicht von einer Inflation sprechen und solange wird wird es auch keine Zinswende geben. Eine solche würde nur dann ertforderlich sein, wenn die Wirtschaft heiß läuft – und danach sieht es derzeit nicht aus.
Zudem koppelt sich die Politik der US-amerikanischen Notenbank immer weiter von der europäischenZinspolitik ab. Und das aus guten Gründen: die Volkswirtschaften und die aktuelle politische Lage werden mehr und mehr divergent.
Zieht ein Mieter trotz der Kündigung seitens des Vermieters nicht rechtzeitig aus, muss er für den Zeitraum nicht nur die vereinbarte Miete zahlen. Stattdessen drohen sogar kräftige Nachzahlungen. Dem Bundesgerichtshof zufolge muss der Mieter für den Zeitraum zwischen Kündigung https://hausverwalteraachen.de/wp-admin/edit.php?post_type=newsund Auszug nicht die vereinbarte Miete, sondern die ortsübliche Neumiete zahlen.
Die Nebenkostenabrechnung erscheint einem Immobilieneigentümer oft als lästige Pflicht. Gern schiebt sie man als Vermieter daher möglichst lange vor sich her. Dabei ist eine zügige und akkurate Abrechnung im Interesse aller Beteiligten. Wer nicht richtig und nicht rechtzeitig abrechnet, der verwirkt seine Ansprüche und verschenkt unter Umständen viel Geld. Wer nicht innerhalb der
Zwölfmonatsfrist dem Mieter eine Abrechnung vorlegt, kann als Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Nicht nur aus diesem Grund entscheiden sich immer mehr Immobilienbesitzer für eine professionelle Hausverwaltung. So erhalten Vermieter Rechts- und Fristsicherheit bei der Beurteilung der Umlagefähigkeit der mit dem Immobilienbesitz in Zusammenhang stehenden Kosten. Oft ist hier mehr möglich, als allgemein abgerechnet. Die Betriebskostenverordnung zeigt alle Optionen auf. Die Kernfrage. Wie findet man eine zuverlässige Hausverwaltung ? Hierzu mehr in unserem nächsten News-Beitrag.
Als Anleger und Immobilienbesitzer sollten Sie stets über die aktuellen Immobilienzinsen informiert sein. Dies ist oftmals nicht einfach. Mit dem Zinschart bekommen Sie einen guten Überblick zu aktuellen Hypothekenzinsen und zur Bauzinsentwicklung.
Wie werden sich die Zinsen für Immobilienkredite weiter entwickeln? Werden sie steigen, fallen oder eher gleich bleiben? Wird der Hypothekenzins fallen, sodass Maßnahmen an der eigenen Immobilie günstig über einen Kredit finanziert werden können? Wenn Sie den durchschnittlichen Zinssatz für Hypotheken kennen, lassen sich die Hypothekenzinsen im Vergleich besser beurteilen.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist das Verlangen nach einer Mieterhöhung vom Eigentümer bzw. dessen Hausverwalter möglich. Dabei müssen formale und inhaltliche Vorgaben beachtet werden.
Die Obergrenze einer Mieterhöhung wird durch die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt. Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter auf verschiedene Begründungsmittel zurückgreifen. Übliches, aber nicht zwingendes Begründungsmittel ist der Mietspiegel, wobei dieser als einfacher oder qualifizierter Mietspiegel vorliegen kann. Die Rechtsprechung hat die Grundlagen der Errechnung von Vergleichsmieten in Mietspiegeln bereits in Frage gestellt.
Als Begründung einer Mieterhöhung ist jedoch auch die Heranziehung von Miethöhen bei Vergleichswohnungen möglich, auch ein Sachverständigengutachten über Vergleichsmieten oder Auskünfte aus Mietdatenbanken können als wirksame Begründung für Mieterhöhungen dienen. Sollten Sie Fragen haben, stehen wir Ihnen gern unter 0241 4631 4545 zur Verfügung.
Seit 1. Juni 2015 gilt das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Experten sind sich einig, daß die geplanten Ziele kaum erreicht wurden bzw. erreichbar sind. Warum ist das so:
1. Mietinteressenten stehen nach wie vor einem begrenzten Wohnungsangebot gegenüber und sind bereit für vernünftigen Wohnraum auch mehr zu zahlen. Kaum jemand beabsichtigt, seinen Vermieter per Gesetzeslage zu sanktionieren.
2. Eigentümern stehen – ohne das Gesetz zu umgehen – veschiedenste Möglichkeiten offen (zb. Modernisierungen) um anfragegerechte Mietpreise zu verlangen.
3. Die im Gesetzt angesprochenen Vergleichswerte beziehen sich auf den jeweils örtlichen Mietspiegel. Dieser ist zurecht umstritten, was die aktuelle Rechtsprechung im Grundsatz belegt.
Beachten Sie bei der Auftragsvergabe im eigenen Interesse, dass es sich beim Auftragnehmer um einen akkreditierten Sachverständigen handelt. Um Sicherheit zu erlangen, sollten Sie im Verfeld einer Beauftragung einige Fragen stellen, so zum Beispiel:
– nach Verbandszugehörigkeit oder sonstigen Akkreditierungen
– nach konkreten Referenzen
– welche Verfahrenswahl würde der Anbieter bei der zu bewertenden Immobilie wählen
– lassen Sie sich kurz die angesprochenen Verfahren erläutern
Hinweise:
– in der Regel wenden Sachverständige mindestens 2 Verfahren. u.a. zur Plausibilisierung der Berechnungen an !
– sehr günstige Angebote genau prüfen !
Zu den Wertermittlungsverfahren:
Ertragswertverfahren:
Auf Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, gewerblich genutzte Grundstücke sowie Spezialimmobilien (Tankstellen, Parkhäuser, Einkaufszentren etc.) wird das Ertragswertverfahren angewendet. Der Verkehrswert wird hier über die Höhe der erzielten Erträge ermittelt.
Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren ist grundsätzlich bei ausschließlich eigengenutzen Immobilien wie Einfamilienhäusern anzuwenden. Ebenso steht für allgemein genutzte Immobilien wie Bahnhöfe oder industrielle Objekte ausschließlich diese Methode zur Verfügung. Zur Berechnung des Immobilienwerts werden Informationen zum Bodenrichtwert und zu den Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie Außenanlagen herangezogen.
Vergleichswertverfahren:
Grundstücke, aber auch Eigennutzungsobjekte (insbesondere Sondereigentum) werden per Vergleichswertverfahren bewertet. Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, bei dem die Herstellungskosten maßgebend sind, steht hier die Nachfrage nach vergleichbaren Objekten im Vordergrund. Um den Wert bestimmen zu können, werden möglichst viele Objekte, die der zu bewertenden Immobilie in vielen Punkten ähnlich sind, zum Vergleich herangezogen.
